越来越多的房企，试图避开债务违约的“深渊”。近日，鑫苑置业(NYSE:XIN)披露针对10月15日到期的2.08亿美元票据的要约交换计划，以少量现金+新票据形式提供两种选项。

最新进展显示，截至10月14日，这笔票据本金已在交换要约、发行和同意征集中有效投标。鑫苑置业将对上述票据进行交换，在满足或放弃交换要约、发行和同意征求的先决条件下，公司预计将发行约2.05亿美元新票据。

不久前，海伦堡也披露，5.5亿美元高级无抵押债券尚需偿还的3.82亿美元本金及利息，已于10月11日前存入指定银行账户。为兑付这笔债券，海伦堡发行了2.7亿美元的绿色债券，其中1.68亿美元用于置换债务。

曾经，海外发债、借新还旧，是房企再平常不过的融资手段；但因多家房企爆发债务危机，这条输血渠道急剧缩水。自10月份以来，房企海外发债几近停滞，仅海伦堡发出一笔绿债，鑫苑置业也要用债务置换的方式暂渡难关。

发债艰难，而账上趴着的巨量债务，让房企时刻提心吊胆。数据显示，10月14日至12月31日，房企到期未偿还债券规模约79.37亿美元（折合510.54亿人民币），2022年到期规模547.86亿美元（折合3524.06亿人民币）。

融资规模骤减、债务相继到期，留给房企“排雷”的时间已越来越少。

海外输血通道急剧收缩

2021年下半年以来，房企现金流遭受重挫。

克而瑞最发布的研报显示，自六月份以来，因政策对按揭持续收紧，叠加部分三四线城市出台“限跌令”，房企销售下行压力加剧，回款受到重挫。

与此同时，高压的融资政策，导致房企再融资难度加剧。截至2021年二季度末，房地产开发贷余额12.3万亿，同比增长2.8%，增速创下历史最低值；房地产资金信托余额2.08万亿，同比下滑16.94%，创下历史最大跌幅。

在债市尤其是海外发债市场，房企面临的处境极为严峻。新债发行艰难，旧债相继到期，导致很多房企只能用自有资金偿债，净融资呈持续净流出状态。

克而瑞表示，据其监测的95家样本房企债券融资数据，2021年前三季度新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%，新发行明显缩量。三季度样本房企净发债额-607.4亿元，而去年同期为734.3亿元。

动荡之际，数家房企债务违约，使中资美元债市“雪上加霜”。进入四季度，花样年、新力控股等房企美元债构成实质性违约，将此轮美元债信用危机推向高潮。因收益率大幅波动、投资者信心不足，房企在海外发新债越发艰难。

公开信息显示，自10月份以来，仅海伦堡发行了一笔绿债，鑫苑置业也试图登船上岸。但总体而言，目前中资地产美元债境外新发几近停滞，少见成功案例。

评级机构标普认为，房地产企业密集违约，会导致企业整体再融资压力加大。这一方面来自于供给端政策调整，带来再融资规模的下降；另一方面，由于密集违约，导致金融机构对行业产生疑虑、采取避险策略。

克而瑞称，9月30日至10月12日，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，在各债券品种中跌幅领先。地产美元债二级市场大幅震荡，说明近期房企再融资和获现能力面临考验，行业信用风险加速暴露。

调控大转向的可能性不大

海外债市风起云涌，但那些静静躺在账上的存量债务，不会自己消失。一旦房企无法筹到足够资金，兑付即期美元债，排队违约的现象难以避免。

据克而瑞证券监测，截至10月12日，重点监测的170家房地产公司2018年以来发行的存量美元债共395笔，美元债存量规模达到1607亿美元。

房企的偿债压力，聚焦在今年四季度和2022年。有机构统计，10月14日至12月31日到期未偿还规模达79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元；这意味着，未来15个月，将有627.23亿美元到期未偿还债务。

为避免爆发信用危机，除了海伦堡、鑫苑置业等进行债务置换的房企，更多的企业选择密集回购，尽量减少存量美元债的规模。

10月15日，佳源国际宣布回购部分于2023年到期的13.75%优先票据。10月14日，佳兆业宣布提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%优先票据。同日，银城国际称，完成回购注销6500万美元债券。

此外，建业地产、融信中国、中梁控股、龙光集团、弘扬地产、阳光城等多家房企，同样展开了回购动作。只不过，相较于巨量的债务规模，这尚属于“杯水车薪”，更多是为提振投资者信心。

真正见功力，还得到债务到期时，看房企能否如期兑付。

后续，哪些房企的信用状况更有可能恶化？标普认为，高度依赖高杠杆高周转模式的企业，可能很快暴露流动性风险；存货不足或者土储主要分布在低线城市的企业，长期发展堪忧；母公司层面流动性不足的企业，在预售资金监管加强的环境下，财务风险或将显著提升。

虽然房企债务压力高企，风险爆发后处置程序复杂，但标普认为，行业调控政策全面转向的可能性非常低。

“当前房地产调控取得了很好的成果，流入房地产行业的金融资源增速明显下降。更为重要的是，经过长达五年的持续调控，市场参与方的预期均已发生变化，这是十分来之不易的。”该机构称。

标普还表示，在房企连续出现信用风险后，各地的调控政策可能获得更大的灵活度。在坚持整体偏紧的融资监管的前提下，需求端可能有一些更温和的政策出台，这也符合中央稳房价、稳地价、稳预期的整体调控思路。

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