10月15日，世茂股份（600823.SH）公告称，中国证监会批复同意世茂股份向专业投资者公开发行面值总额不超过66.38亿元公司债券的注册申请。

同时，该批复自同意注册之日起24个月内有效，世茂股份在注册有效期内可以分期发行公司债券。

世茂股份9月26日在上交所披露募集说明书（注册稿）显示，该笔公司债拟用于偿还其存量公司债券，共7笔，当前余额合计75亿元，偿还利息为3.1亿元。

第一财经记者查阅，这是2021年7月份以来，上市房企拟发行规模最大的一笔公司债券。不过，这一发行规模较世茂股份原本的发行规模实则有所缩水。

8月20日，世茂股份披露的申报稿显示，其“向中国证监会申请不超过人民币79亿元（含人民币79亿元）的公司债券发行额度”，拟偿还7笔债券本息共计79.09亿元。

事实上，此前同样出现过发行规模缩减的情况。

今年2月份时，雅居乐曾有一笔拟发行金额高达70亿元的小公募债在上交所注册生效。但该笔债券在2020年12月中旬首次获得受理时，其披露的发行额度为“不超过82.47亿元（含82.47亿元）”。相较而言，最高发行额度减少了12.47亿元。

这一变化源于上交所的一则规定。

据2月份上交所对雅居乐该笔债券给出的审核反馈意见要求，“请发行人对照《上海证券交易所公司债券发行上市审核规则适用指引第1号――申请文件及编制》说明本次债券募集资金规模和用途是否符合上述文件附件4的相关要求。”

而上述指引中提及，“2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目，申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模的85%”。

由此，雅居乐方面在审核意见反馈回复中表示，由于上述规定，“本次债券申报发行额度已修改为不超过人民币70.00亿元（含70.00亿元）。截至2020年9月末，发行人及控股股东到期及回售公司债券本息规模合计为82.47亿元，按照85%计算，本次债券申报发行额度不得超过70.10亿元。”

今年以来，电建地产、海伦堡等公司在上交所、深交所提交的申请都曾出现过同样的变动。

尽管世茂股份的此次变动并未有直接相关的意见披露，但其66.38亿元的发行规模，也正是其预计偿还到期债券本息78.1亿元的约85%。

公开信息显示，上交所的上述指引于2020年11月发布；而在此之前的8月中旬，也正是“三道红线”实施的节点。此后，房企融资规模的下降有目共睹。

中信建投研报数据，2021年1-9月，房企公司债发行规模震荡下行，1月份时，发行规模超350亿元；9月份时，则共发行13只公司债，发行规模仅为172亿元，同比下降54.0%，环比下降29.7%。其中，上市房企发行规模55亿元，环比下降41.9%；非上市房企发行规模约为117亿元，环比下降22.0%。

贝壳研究院统计，2021年前三季度房企境内外债券融资累计约7689亿元，同比下降21%，较上半年16%的降幅进一步扩大5个百分点，2021年前三季度发债规模占比2020年全年发债规模约63%。

同时，2021年第三季度境内外债券融资到期债务规模约3552亿元，同比增加9.1%；自2020年四季度后，受金融侧监管影响，新增发债规模长期低于到期债务规模，连续4个季度新增发债净额为负。

事实上，受房地产行业发展形势与调控监管政策的双重影响，资本市场悲观情绪发酵，导致2021年前三季度房企侧发债走低。某Top10房企内部人士向记者表示，“当前多个领域的资本市场，对房地产行业，风声鹤唳、超级过敏。”

不过，相较于境外市场的频繁波动，2021年以来，境内货币政策稳定中性，债市整体保持低位稳定。房企仍以境内债券规模为主导，前三季度境内发债约5319亿元，虽同比下降12%，但占整体规模约69%，为近五年内最高占比。

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