楼市成交低迷，深圳“零首付”重出江湖。

8月11日，深圳龙岗信城缙悦城“零首付”的广告在房产中介的朋友圈流传。“零首付”刚被流传半天，信城缙悦城的房源即被相关部门锁定，不能正常售卖。

在销售低迷的当下，为了资金回笼，开发商用尽了手段吸引购房者，今年以来，深圳已出现过首付分期的情况，不过，第二天就被开发商发文否定。尽管知道在首付资金上做文章存在风险，但仍有楼盘以身涉险，明知不可为而为之的背后或是开发商的无奈。

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“零首付”半日游

信城缙悦城“零首付”宣传内容显示，购房者只需付10万元定金，随后开发商指定的银行无息借给购房者100万元，购房者收到款先还10万，前4年每半年还10万，最后一年每半年还5万，活动仅限4栋78-95平的房源，活动期间暂定8月11日至8月 14日。

该楼盘的房产销售向第一财经确认了上述“零首付”信息的真实性，他表示，这个活动主要是针对首付三成的刚需购房者。一般情况下，购房者确认购买某房源后，需在7天之内付清首付款，而“零首付”将购房者付清首付的时间延长至5年，对购房者来说是一个不小的优惠。

信城缙悦城位于龙岗区龙岗街道，由五联朱古石片区城市更新而来。住建局官网显示，该楼盘备案名称为“信城缙悦花园”，2022年7月21日2、3、4栋取得预售证，预售总套数512套，其中，490套为住宅，使用年限为70年。信城缙悦城的住宅户型大小在78-115平左右，均价3.94万元/平，单价区间约3.6-4.2万/平，总价区间约283-485万/套。

值得注意的是，11日中午，第一财经发现，信城缙悦城1栋的170套房源，2、3、4栋所有的房源状态已显示为“分局锁定”。“被举报了，是暂时锁了。”11日下午，信城缙悦城的房产中介对第一财经表示。

“房源被锁定之后是不能正常售卖的。”第一财经以购房者的身份咨询了龙岗区住建局，负责房产预售的相关工作人员表示，之所以被锁定，应该是该楼盘涉嫌一些违规事项被行政机关进行了整改。此前，龙岗住建局已多次接到市民举报，称该楼盘存在“零首付”、“低首付”、“首付融资贷款”、“首付垫资”的金融违规行为，住建局已经把相关线索移交给金融部门，查处的具体结果暂时还不清楚。

广东中矩律师事务所郑博恩对第一财经表示，根据相关规定，首付来源不能是房地产开发企业、房产中介机构提供；不能是互联网金融机构、小额贷款公司提供；不能是个人消费贷款、个人相关借贷、经营贷款等资金挪用。开发商给购房者提供首付款的行为属于违规行为。现有购房过程中，相关部门会核查首付款来源，一旦查出，开发商会受到相关行政主管部门的处罚，轻则罚款，重则有可能冻结房产。

另外，郑博恩表示，购房者一旦接受了开发商的首付贷款购房，首付款来源不合法，后被相关部门查处，购房者可能会被银行拒绝提供剩余的按揭贷款，被银行列入黑名单或征信不合格名单，而征信直接影响购房者之后再次购房的按揭贷款；另外，也可能导致购房合同无法履行，合同一旦被解除，购房者将承担合同中约定的违约责任。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从该楼盘的情况来看，尽管开发商提供的贷款是没有利息的，但是借来资金也属于加杠杆，因为未来五年，购房者不仅要还月供，还要还首付资金，购房者还款压力大，可能出现断供，这对购房者和金融系统来说都存在风险。

李宇嘉还表示，从运作模式来看，上述“零首付”应该是开发商跟银行签订协议，银行提供100万的免息产品，利息由开发商来承担，开发商的主要目的是吸引购房者，而这也侧面反映出当前深圳楼市的购买力和预期非常弱。

乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成，成交量比2020年上半年还少601套；二手住宅过户仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交量创15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期为10.3个月，而2021年7月，这一数据还只是5.7个月，一年时间，去化周期近乎翻倍。7月，深圳新房网签量3317套，环比上涨10%，上涨幅度缩小。

开发商渴求资金回笼

去年下半年以来，房地产市场下行，尽管是一线城市深圳，其销售情况也受到较大影响，而销售端疲软导致的资金紧张，或是开发商采取“零首付”的主要原因。

上述房产销售也向第一财经透露，该楼盘之所以发起“零首付”的活动，主要是当前开发商急需回笼资金，急需出货。

住建局官网显示，信城缙悦城的开发商为深圳市深润川实业有限公司（下称“润川实业”），企查查信息显示，润川实业已经在今年8月1日被列入经营异常名录，做出该决定的机关是深圳市市场和质量监督管理局委员会龙岗局，列入原因为“通过登记的住所或者经营场所无法联系”。

该楼盘的宣传信息显示，信城缙悦城与信城集团在产品系列上存在关联。通过股权穿透，润川实业与信城集团，以及四大AMC之一的信达资产均存在关联。信城集团成立于2017年，核心团队成员周彤、刘波、张酹均曾在万科高层任职。从股权结构来看，刘波为信城集团的控股股东，股权占比56.7%，另外，信达资产持有信城集团37%的股权。

信城集团的经营业态包括地产开发类项目及资产运营类项目，此前，信城集团在深圳参与开发的楼盘有罗湖区的缙山府项目以及位于龙岗区坂田街道的缙华府项目。深圳住建局官网显示缙山府于2021年2月和6月取得预售证，目前大部分房源已经卖出；缙华府于2021年12月取得预售证，预售总套数为565套，半年过去，缙华府仍有225套房源的状态显示“期房待售”，销售成绩并不佳。

实际上，信城缙悦城并不是今年第一家为了促进销售在首付上做文章的楼盘，此前，位于龙岗区的勤诚达誉府就曾传出“首付一成”的消息，第二天，勤诚达誉府则通过官方公众号表示，是中介虚假宣传。

当楼市销售端疲软时，变相降低首付资金是一种常见的营销手段，早在去年下半年，惠州、郴州等能级较低的城市就已出现“零首付”的情况。来到2022年，楼市销售端的情况并未明显好转，一线城市深圳的楼市销售情况也不佳，而对于区位优势没那么明显的楼盘来说，销售去化更显艰难。

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