“2022年的房地产行业规模已重回2015年，全年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米。”12月31日，在“2023丁祖昱评楼市发布会”上，易居企业集团CEO丁祖昱表示。

在总结2022年全年楼市时，丁祖昱透露了一组最新数据：全年百城商品房成交额同比下挫四成；全国土地建面成交规模下行四成；一二手房价普遍下行，70个大中城市中，二手房价格下跌的城市达到60个，一手房价格下滑的城市达到50个；百强房企全年业绩下滑超过40%，千亿房企数量锐减一半。

(资料图片)

深圳二手房成交量暴降

回首2021年，全国商品房销售额达到突破历史纪录的18万亿元，相比之下2022年的数据可谓倒退了不少。

具体来看，过去一年，各大中城市商品房销售规模普降，仅上海的商品房销售呈正增长状态，一手房成交额达到6344亿元，同比增长9%。

规模下行较大的城市有重庆、武汉、宁波、杭州、长沙等，其中重庆主城平均单月仅有不足30万平方米的推案量，而杭州、长沙则是供应缩量、需求提前透支的典型。

二手房方面，北上广三个一线城市的二手房成交规模重回三年前，深圳二手房成交规模则跌至2016年以来最低，全年成交仅210万平方米。尽管北京、上海二手房成交量有所下滑，但北京全年成交1334万平方米，上海成交了1330万平方米，相比之下，深圳的成交量连北京、上海的零头都没有，深圳二手房市场的低迷可见一斑。

根据贝壳研究院数据，全国50个重点城市的二手房成交周期已经延长到了65天。

也有二手房成交反弹的特例，比如郑州、天津、重庆的二手房成交在下半年都有所回升，原因是一手房停工潮后购房者普遍“买旧不买新”，但二手房成交增长的背后，牺牲的是一手房的成交量。

“半数城市的房屋成交在今年第四季度止跌企稳，‘市场底’已经出现。”丁祖昱判断道。

过去一直坚挺的沪深杭二手豪宅也降温了。丁祖昱表示，上海在2022年6月彻底解除静态管理后，二手豪宅出现过两个月的上行期，结果到了第四季度，豪宅市场一夜降温，部分黄浦江滨江项目甚至出现房价下行超过30%的状况。纵观全国豪宅市场，一手豪宅的“打新逐利”在2022年仍在延续，但二手豪宅市场已经“一落千丈”。

六成百强房企中止拿地

对于大多数房企来说，2022年是极其困难的一年。

“2020年时，千亿房企达到40家，2021年维持为40家，但今年的数字还不到20家。百强房企业绩下滑超过40%，千亿房企数量锐减一半。”丁祖昱表示。

过去一年，百强房企融资总量为7750亿元，同比腰斩；新发行债券房企一共只有12家，下半年只有9家。丁祖昱认为，2023年房企债务到期的压力依然巨大。

尽管今年年底针对房企融资的金融政策“三箭齐发”，但丁祖昱表示，共计约3万亿的集中授信、1600亿的债券规模以及股份配售都集中在少数企业身上，多数房企融资难基本面尚未改变，特别是已出险房企和中小房企。

2022年百强房企的拿地总量降了六成，只有40%的百强房企在拿地，有六成百强房企没有任何拿地活动，因此全国土地市场2022年的表现也较为惨淡。

丁祖昱表示，全国土地建面成交规模下行约四成，成交面积为14.4亿平方米，下降37%；成交金额总计4.73万亿，下降31%。

土地成交金额的城市集中度上升，成交前三名城市占了总成交量的16%，前十城市占了35%，前20城市占比达到51%。换句话说，普通城市在2022年的土地成交非常差。

土地市场低迷的代表城市有：天津，成交金额同比降低66%；重庆，成交金额同比降低72%；武汉，成交金额同比降低67%；长春，成交金额同比降低92%。

未来半年楼市压力依旧大

中国房地产行业的未来之路该怎么走？

丁祖昱表示，他对行业规模的预判比较悲观——未来十年，住房增量需求将回落至100亿平方米左右。在这个规模极速收窄的市场中，保利、中海、华润、招商等央企综合实力强劲，这些央企会为整个行业走出新路。而地方国企则表现分化，2022年以来，建发、越秀、华发的发展十分迅速。民企中，碧桂园、万科、金地、龙湖、新城、仁恒、美的、万达、金辉等未出险房企将率先企稳。

丁祖昱判断，在2022年下半年“政策底”已现，因此整个2023年楼市政策将会保持宽松，明年上半年楼市压力依然会很大，下半年更加乐观，2023年6月将会是楼市企稳的重要窗口期。

土地投资方面，2023年依旧是“小年”，主要还得靠各地方国企托底。不过，房企融资预计将整体走出低谷。

“财税政策应给出一点刺激，减免房地产交易税费，包括契税、增值税、营业税等，但对豪宅继续征收。”对于新一年的楼市政策，丁祖昱建议到。

他还表示，应在全国范围内全面退出楼市限制性政策，全面放松“四限”，包括一线城市。

此外，丁祖昱还建议房企重构开发模式，采取项目封闭式管理，项目专款专用，确保“保交楼”；同时，应在预售制上进行改革，应当参照海外成熟模式，除了首付款以外，剩下的尾款、按揭款应该在房屋交付时再付，避免对购房者造成不公平局面。

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