“卧薪尝胆，向黎明铮行。”这是中南建设（000961.SZ）董事兼总经理陈昱含，在面对房地产行业艰难时刻的务实宣言。

今年上半年，房地产行业依旧处于动荡中，“活下去”成为房企的共识。在8月30日的中南建设的业绩说明会上，无论是董事长陈锦石，还是总经理陈昱含，都以坦诚的姿态向投资者解释了当前的生存逻辑和未来发展方向。

“中南最大的成绩就是能活下来，能抗风险、能防风险，把经营生产正常化。”陈锦石表示。

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尽管规模有所缩减，但是中南建设把更多资源配置到了降杠杆、保现金流等方面，上半年顺利实现了3.3万套房屋的交付，并且如期偿还了多只公开市场债券的本息和回售资金，年内到期公开债务仅剩2亿元，在手现金余额达则到163.24亿元。

经营性现金流连续5年为正

短短一年时间，房地产行业的评价体系已经骤然改变，规模增长不再是主要衡量指标，而守住现金流安全才是重中之重。

半年报显示，中南建设经营性现金流入467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额为48.1亿元，同比增加99.4%。截至2022年6月底，中南建设在手现金余额达到163.24亿元。

房企的经营活动现金流净额是指在一段时期内，日常经营活动带来的现金流入与流出的净值，这是一个能反映房企基本经营状况的重要指标。自去年以来，经营活动现金流已被纳入重点监测指标之一，监管部门明确规定，房企近三年经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

房地产研究机构克而瑞去年年底曾统计过92家典型样本房企，其中仅有27家房企能维持连续三年活动现金流净额为正。今年A股已经发布半年报的70家房企中，有31家经营活动产生的现金流量净额为负值。而截至今年中报期，中南建设已经连续5年经营性现金流净额为正。

经营性现金流净额增长的同时，中南建设进一步压降有息负债至109.4亿元，下降幅度达17.6%，有息负债余额降至511.7亿元，其中短期借款和一年以内的有息负债合计194.9亿元，比2021年末减少45.8亿元，年内到期公开债务仅剩2亿元。

今年上半年，中南建设如期支付了20中南01、20中南02、21中南01、20中南建设MTN001等多只到期公开市场债券的本息和回售资金。

目前，中南建设的实际债务绝对规模占资产规模的比重位于行业低位，也正因如此，其部分存量融资得以展期、债务期限结构得以优化。

在缩减债务规模后，中南建设的财务指标更加健康了。截至2022年6月30日，中南建设净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点。

不过，在行业寒冬中，房企规模下滑、营收利润双减已是普遍现象。半年报显示，中南建设期内实现营业收入241.35亿元，同比减少37.28%，归属于上市公司股东的净利润-16.15亿元，综合毛利率9.72%，同比下降6.59个百分点。

分业务板块来看，第一大主业房地产开发的合同销售金额为330.1亿元，第二大主业建筑板块在上半年新承接（中标）项目合同总金额为25.4亿元。

在中期业绩会上，中南建设董事兼总经理陈昱含坦言，由于行业宏观形势不断恶化，销售难度增加、竣工速度放缓，导致公司经营规模显著收缩，同时也带来了当期确认的亏损。

下半年将全力以赴“保交付”

对于“保交付”，中南建设的态度是“迎难而上、全力以赴”。

在业绩会上，陈昱含表示，上半年之所以有部分项目开发慢了下来，就是为了调配资源、控制现金流支出，把资源向要交付的项目倾斜，因此1-6月虽然销售签约额下滑，但是顺利完成了3.3万套房屋的交付。

下半年的交付工作是更大的挑战，陈昱含直言：“这是最高的指标，也是最大的承诺，下半年的8.3万套交付我们也会全力以赴。”

已经交付的房屋中，中南多个项目的满意度达到100分，赢得了业主的广泛认可。在工程标准方面，中南建设加强对项目工程全流程管理行为的管控，持续推进“过程及交付评估”、“鹰眼行动”等管控，完成335个标段次，10万余项指标检查，以全面保障工程质量。

中南建筑也体现了在公建基建领域的优质施工能力。上半年，中南建筑施工的“海门市人民医院新院急诊医技住院办公楼工程”、“东营奥体中心项目游泳馆工程”和旗下中南土木承建的“北京市通州运河核心区市政配套工程北环环隧”、参建的“苏州市轨道交通3号线”等项目荣获国家优质工程奖。

除了自身积极努力保交付以外，中南建设还获得了江苏省各级政府的支持，成为本轮房地产周期中获地方支持力度最大的民营房企之一。

在业绩会上，陈昱含对江苏省各级政府的雪中送炭表达了感谢。今年5月和8月，中南建设控股股东分别与华融资产、江苏资产签署战略协议，预计可获得70亿元的支持，这将有效帮助中南建设化解风险。

陈昱含透露，政府为中南建设成立了工作专班，让各项支持举措有人抓、专人管，保证了中南建设能够持续稳健经营。与AMC机构的合作进展方面，目前中南已经提交了十几个应收盘项目的情况，目前已处于项目审批阶段。

对于接下来房地产行业形势，陈昱含表示：“短期很煎熬，长期有信心。”

而陈锦石则判断，房地产市场还没有见底，离回暖尚需半年至一年时间，但是国家的救市举措必然将依法依规，不会再有大水漫灌，但他相信，将来的房地产市场将更规范、更稳定。

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