地方“因城施策”稳楼市正进入2.0阶段，“放宽而非全面放开”仍是二线城市优化“限购”的主线逻辑。

和去年年底开启的1.0版相比，近两个月，越来越多热点一二线城市和经济强省城市加入购房政策松绑队列；与此同时，随着房地产市场的信贷成本已降至历史低位，多地政府不约而同地将激活合理住房需求的聚焦点从“增强本地刚需族的购买力”转向“为新市民和改善族增加机会”。

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“目前，楼市形势已发生了根本性的变化。”中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强在接受第一财经采访时称，一方面，全国楼市突出问题从快速城镇化过程中的供不应求转为高质量发展过程中热点城市的供需错配；另一方面，当前，全国楼市整体上处于低迷期，市场信心不足，预期偏冷，销售下滑。在精细化、微观化的楼市调控导向下，城市主体应该根据当地市场情况进行判断，调整限购这项临时性的行政限制政策。

据不完全统计，今年以来，全国已有约40个城市松绑限购。其中，对于二线城市，何时松绑，松绑的方式是缩小限购区域范围还是为特定群体增添购房机会，松绑之后又该如何避免楼市异常升温的风险，这些问题仍待进一步去探索、解决。

重点惠及三类人群

既希望通过实质性政策进一步激活购房需求，又要防范政策口子打开后，市场出现一些有违“房住不炒”定位的现象——近月来，热点城市出台限购优化的频次虽在增加，但步伐依然谨慎。

据第一财经不完全统计，今年下半年以来，至少已有17个城市出台限购优化的楼市新政或市场面传出限购放宽的信号。其中，除广东东莞和江门、浙江嘉兴海宁、江西九江、河北廊坊市以外，其余均在一二线城市，包括上海临港新片区、宁波、南京、青岛、济南、武汉、合肥、福州、西安、成都、天津等。

和缩小限购范围相比，放宽对特定人群的限购是目前多数热点一二线城市松绑的主要方式。

从政策内容来看，限购松绑主要惠及三类群体，分别是有首套房需求的非本地户籍居民、有家庭改善型居住需求的本地户籍居民和将自有住房用作保障性租赁住房或已有住房出售的本地户籍居民。

以天津为例，9月16日，天津市住建委等7部门发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》。

该通知涉及限购的政策内容包括，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社保或个税证明可在本市购买1套房；对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭户口簿在原限购政策基础上再购1套房；居民家庭将原有1套住房用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原限购政策基础上再购1套房；居民家庭出售1套房，可再购买1套住房，但家庭住房总套数不得超过2套。

除天津外，目前，在南京、苏州、无锡等长三角热点二线城市的限购区域，非本市户籍居民购买首套房的资质要求均调整为连续或累计缴纳6个月社保（个税）。

一线城市对于非本市户籍居民在远城区或周围地区的购房或落户也出现放松。8月份，上海临港新片区定向优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房；广州再度下调落户门槛，国内普通高校应届毕业生按规定条件取得学历、学位证书、普通高等学校毕业生就业协议书或具有在本市缴纳社会保险费记录后，可向入户地的区公安机关申报办理入户手续。

58安居客房产研究院分院院长张波对记者分析称，热点一二线城市放松限购的底线是不引发炒房需求，在此基础上，应为更多合理购房需求者提供保障。对于有着大量人群流入的热点一二线城市，可以针对部分人群和区域有限度地放松限购。

不过，也有业界人士认为，由于热点城市房价仍较高，刚需族对于楼市的提振作用相对有限。下半年以来，武汉、天津等多个二线城市相继提出，限购区域的多孩家庭可多购一套，以进一步激活当地改善型住房市场。

此外，为增加热点城市的租赁房源供给，打通新房、二手房和租赁住房市场通道，今年以来，长沙、成都、西安、天津等多个常住人口超千万的二线城市不约而同地拿出定向放宽“限购”的新招，即居民已持有的存量闲置房源，只要用于租房登记出租、纳入保租房等，在符合相应要求的情况下，可获得新增购房资格。

预计将有更多二线城市渐进式放松限购

“目前，除个别城市外，二线城市整体市场活跃度不足，市场观望情绪依然浓厚。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。

国家统计局最新数据显示，1~8月份，全国商品房销售面积同比下滑23%，降幅仅较1~7月减少0.1个百分点。考虑到去年8月份楼市已开始下行的低基数，销售仍在筑底。

进入楼市传统销售旺季“金九银十”，根据中指研究院数据，9月前两周，重点监测城市商品住宅成交面积同比降幅仍超20%。

陈文静分析称，8月以来，部分二线城市积极响应中央“一城一策”“加快政策举措落实”的要求，政策落地节奏略有加快。预计未来会有更多二线城市以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松限购。

“各地政策放松的前提是仍需坚持‘房住不炒’定位，降低购房成本、降低门槛是重要方面，适当放宽限购可以更好地支持刚需和改善性住房需求释放。”陈文静表示，二线城市作为区域核心，住房需求支撑度较高、居民收入水平相对较好，政策放松有利于激发市场的交易活力，促进住房需求释放，从而产生示范作用，带动整体市场修复。

另有业界人士认为，与2010年限购政策提出时相比，目前房地产市场的发展阶段和面临问题已发生根本改变。

贝壳研究院首席分析师许小乐对于二线城市优化限购政策持支持态度。他认为，与过去相比，限购的环境发生了不可逆的变化，供给不足不再是主要矛盾，大城市房价总体涨幅趋稳，投机性需求基本消除，房价快速上涨压力减弱。“监测数据显示，今年以来取消或放宽限购的城市或者区域的房价并没有出现价格反弹。”

中国房地产数据研究院院长陈晟则对记者分析称，限购政策是否仍适用，需要分城市、分区域去判断，而判断的关键在于把握当地市场的供需关系和库存水平。“比如，一些热点二线城市，楼市去化周期低于12个月，乃至小于6个月，全面放开限购或会带来楼市反弹；但也有一些限购区域，去化周期甚至达到20个月，对于这些区域，限购政策已不再适用。”

对于已经出台限购松绑的二线城市，王业强进一步表示，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，根据市场情况灵活地调整政策的松紧程度；另一方面，也要积极推进住房保障市场的建设，重点加大对保障性租赁住房市场的建设，缓解热点城市住房市场的供需矛盾和供需错配。

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