“今天清晨5点多才到家，7点不到又返回售楼处了。这会儿你要去看房需要排队或提前预约，一个销售估计要接待六七个客户。”

9日午间，当第一财经记者以购房者身份致电亦庄·金悦郡售楼处，销售经理小王略显疲态的声音中透着一股兴奋劲儿，“接下来要迎来最忙的销售‘双十一’了。”

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8日下午，北京楼市“限购”政策最严的城市副中心通州地区突发楼市新政，台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策，执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定：京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。

台湖和马驹桥位处北京东南部六环附近，在购房政策调整之前，行政规划上已归属北京经济技术开发区管理。根据《北京市人民政府关于加快推进北京经济技术开发区和亦庄新城高质量发展的实施意见》，赋权经开区工委、管委会对亦庄新城225平方公里（其中核心区60平方公里、大兴部分87平方公里、通州部分78平方公里）实行了统一的规划和开发建设。其中，通州部分即为亦庄新城台马地区。作为国家级产业园区，北京经开区拥有高新技术企业超过1700家，这带来了大量的职住需求。“双限”解除后，一批此前不满足通州限购条件的刚需购房者，有了“上岸”的机会。

根据此次楼市新政，台、马地区新房和二手房的限购政策同步调整，但从政策效果来看，相较于二手房市场，对调控更敏感的新房市场率先热了起来：新政发布当晚，不少购房者连夜驱车赶往售楼现场，房屋销售们频繁地在微信朋友圈里更新签约消息，甚至有开发商开始紧急加推新盘。

“台、马地区本就承接了大量来自国贸CBD和通州、亦庄新城一带的通勤刚需和改善族，而这类群体大都不符合通州‘双限’之下的购房资质要求。加之，目前这两地新房供应量非常紧俏，取消‘双限’后，区域内新盘价值得到明显提升，在价格看涨的预期下，不少持币观望者选择此时入手。”小王介绍道。

公开信息显示，亦庄·金悦郡是目前马驹桥板块唯一在售的限竞房项目，由金融街、首开、通投三大品牌国企联合打造，也是区域内8年来仅有新房项目。该项目于2020年开盘，在售户型为72～118平米的2～4居室，预计交房时间为明年。

根据小王提供的最新销售数据，“双限”解除后的5小时，亦庄·金悦郡销售79套，揽金约2.5亿元。

“目前暂未全线涨价，但客源成交周期已明显缩短，‘双十一’的销售优惠或会提前收回。”小王称，目前“双十一”的最大折扣力度为让利三个点，即如果项目现场交5万元订金，七天之内交10%首付并月底前交齐首付，可以打三个9.9折。以户型为88平米、总价420万元的房源为例，首套房首付比为40％，首付折后约163万元。

区域市场积压需求的集中释放叠加年末业绩冲刺的需要，房企也开始加快推盘。第一财经了解到，“双限”取消当日，亦庄·金悦郡项目新开售了一栋单元楼，供给房源超过20套，但以针对改善族的中等户型房源为主。

“但亦庄·金悦郡的这个销售数据还需理性看待。” 一名当地链家某门店房产中介告诉记者，目前，台、马地区只有少数几个在售新盘，其中亦庄·金悦郡项目总价最低，房源相对充裕，短期内揽客量大也是情理之中。此外，在亦庄·金悦郡公布的销售数据中，还包括一定比例的网签数据。这一部分客群大都为“双限”正式松绑前，不具备购房资质但听闻调控或将松绑声音的群体，他们此前已付定金但没完成网签。

也有持观望态度的购房者告诉记者，目前，台、马两地的新房项目多少有些“鸡肋”。一方面，目前两地的在售新盘中，小户型项目寥寥，且项目大都距离地铁站较远，只能满足亦庄新城附近工作人群的通勤需求，而改善型楼盘多位于台湖板块，台湖板块背靠亦庄核心区，其竞争力整体或不如后者；另一方面，台、马两地周围教育配套还比较匮乏，同时北京经开区仅对“60平方公里的亦庄核心区”实施了教育管理，台马两地的学籍政策还不明朗，对于有子女入学需求的人群而言，短期或并不合适。

第一财经注意到，在人民网领导留言版上，有网友于2021年9月提出建言，建议亦庄新城实施教育一体化管理，“希望尽快争取将马驹桥、台湖等区域的教育管理划至亦庄经济开发区”。

对此，北京经开区回复称，“经社会事业局核实，已解读京政发〔2019〕23号《北京市人民政府关于由北京经济技术开发区管理委员会行使部分行政权力和办理部分公共服务事项的决定》要求，经开区教育服务管理范围为约60平方公里范围内。”

多名当地新房销售人士对记者表示，昨晚开始，带动新房销售火爆的大都是附近或地铁沿线上班的刚需族以及看好区域长期商品住房价值的群体，但家庭类购房者认购和带看量依然较为有限。

“短期来看，台、马两地的成交量势必有较为明显的抬升，但从长期来看，台、马两地房价上涨空间有多大，还得看周围教育等配套的完善情况。”前述链家房产中介对记者表示。

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